Préparer l'exploitation du bâtiment

Keep it simple !

Les bâtiments à haute performance environnementale peuvent devenir très complexes. Parfois, simplifier les techniques permet de garder le contrôle et de faciliter l’obtention du confort des utilisateurs.

Il est primordial de s’assurer que le niveau de technicité des installations de chauffage, refroidissement et ventilation correspond aux capacités de compréhension et d’action des personnes qui seront chargées d’assurer leur conduite. Selon les situations, cela nécessitera de rédiger des notices explicatives claires ou d’organiser des séances de formation et d’information des futurs occupants et gestionnaires.

Dans tous les cas, il conviendra de mettre en balance la complexité liée à une recherche de performance optimale, et le risque éventuellement accru d’un mauvais usage des installations.

La simplification des techniques : Pierre Sommers vous conseille from Bruxelles Env. on Vimeo.

L’importance de la mise en service

Pris par l’urgence, par le déménagement, … la mise en service est bien souvent négligée.

Et pourtant la mise au point des installations est une étape fondamentale de la vie du bâtiment. Il faut passer de la théorie du projet à la réalité in situ.

Les régulateurs numériques d’aujourd’hui sont hyperpuissants. Mais ils doivent être paramétrés avec soin… et le technicien en charge du travail n’a pas participé aux réunions de conception.

A la fin de son travail, il est impératif que le technicien écrive tout, comme s’il devait partir à la retraite le lendemain et qu’il transmettait le dossier à son collègue ! Une fois le technicien parti, le gestionnaire se retrouvera bien seul…

La rédaction du projet “as built”

En pratique, il devrait y avoir :

  • La liste de tous les équipements de chauffage et climatisation, avec caractéristiques techniques nominales (dont les courants nominaux absorbés) et année de fabrication.
  • Les schémas de principe hydrauliques des circuits de chauffage et des circuits d’eau glacée et le schéma de principe aéraulique de la ventilation, “as built”, avec débits et pressions des pompes et ventilateurs.
  • Le schéma électrique des armoires de commande,
  • Le repérage de chaque équipement technique dans le bâtiment (conduit et appareil).

   

   

C’est si simple et cela facilite tellement la vie …

  • La description détaillée du fonctionnement des installations (liste des régulateurs, paramètres de régulation et logique de régulation).
  • La description des réglages lors de la dernière mise au point.

Ces documents seront placés dans une armoire prévue à cet effet dans les locaux techniques de production de chaleur, de froid et de ventilation.
On procédera à l’affichage au mur du principe du schéma hydraulique dans chaque chaufferie, avec revêtement protecteur.

Sans revêtement, il sera trop rapidement dégradé…

Un double de tous ces documents sera en possession du gérant.

Le contrat de maintenance

Objectifs

Les installations techniques de chauffage, de ventilation et de climatisation doivent être entretenues, mais aussi réglées et conduites avec les objectifs suivants :

  • Le maintien des conditions de confort des occupants, tant en été qu’en hiver.
  • L’économie des énergies, fuel/gaz et électricité, en effectuant les meilleurs réglages possibles des équipements existants.
  • Le maintien des équipements en bon état de fonctionnement par un entretien adapté à leurs spécificités.
  • La sécurité de fonctionnement des équipements.
  • La sécurité des personnes.

Contenu du contrat d’entretien

Un cahier des charges technique d’entretien doit être établi par le client au moment de l’appel d’offres aux différentes entreprises de maintenance.

Ce document doit contenir, en plus des principales clauses générales administratives et juridiques, les deux documents techniques suivants :

  • La liste de tous les équipements à entretenir avec leurs dates de fabrication et leurs principales caractéristiques techniques.
  • La liste des prestations techniques d’entretien et de contrôle à réaliser sur chaque type d’équipement avec leur fréquence.

Le nombre minimum de visites de contrôle par an (en plus de celles indispensables pour l’entretien) est donc imposé, suivant complexité des installations : 4 (minimum) à 12 fois par an.

Il ne faut donc pas laisser les sociétés de maintenance proposer librement le programme d’entretien et le nombre de visites pour les contrôles, les réglages et la conduite. Sinon, on risque de confier l’entretien à l’offre la moins chère,… qui est souvent la moins bonne ou la moins complète. En effet, dans le but d’emporter le marché certaines entreprises proposent un programme insuffisant.

La maintenance URE doit permettre d’accorder à chacun le droit au confort thermique et à la qualité de l’air, mais de refuser tout gaspillage, par négligence de conduite, de gestion ou d’entretien. Elle doit garantir au propriétaire que son bâtiment est exploité “au mieux” compte tenu des équipements existants.

Pour garantir une exploitation URE optimale, il y a lieu :

1. De vérifier l’existence d’un d’entretien régulier des installations, sous forme :

  • D’un planning d’avancement de l’entretien, c.-à-d. un document qui donne la liste avec date des opérations d’entretien qui ont déjà été faites pour cette année.
  • D’un carnet d’entretien, càd un carnet vierge dans lequel le(s) responsable(s) note(nt) toutes les interventions qui ne sont pas sur le planning d’entretien : les dépannages, les remplacements, les ajouts ou modifications, les mesures ou autres constatations, les visites de contrôles, les modifications de réglages, etc.
  • Des attestations de contrôle des brûleurs.
  • De la vérification régulière des courants absorbés par les groupes de pulsion et par les groupes frigorifiques, avec comparaison par rapport au courant nominal pour repérer une dérive.
  • Des attestations de fourniture des filtres ou autres pièces de remplacement prévues à l’entretien.
  • Des check-lists des contrôles mensuels ou trimestriels avec les paramètres relevés (température, pressions, réglages, etc.).
  • Des principales consommations annuelles ou mensuelles, par poste.

Remarque : il pourrait être vérifié simultanément d’autres données relatives à la pollution et la sécurité, à la consommation en eau, en sel de traitement des eaux, … Nous n’abordons pas ces points ici qui dépassent notre champ d’investigation, mais il est certain qu’une vision globale doit être donnée à ces contrôles d’exploitation.

2. De vérifier l’absence de “gaspillage” lors de l’exploitation des installations

Une maintenance correcte devra vérifier que l’installation ne puisse :

  • Humidifier l’air inutilement (respect strict du critère RGPT, sauf salle informatique).
  • Déshumidifier l’air inutilement,
  • Chauffer l’ambiance au-delà de la température minimale de la plage de confort (arrêt effectif du chauffage si la température de l’air dépasse 21°C).
  • Refroidir l’ambiance en deçà de la température maximale de la plage de confort (enclenchement du refroidissement si la température dépasse 24°C).
  • Détruire, lors du traitement d’un local donné, de l’énergie frigorifique par un apport d’énergie calorifique complémentaire, excepté si le froid est réalisé par l’air extérieur ou si le chaud est basé sur une récupération de chaleur au condenseur de la machine frigorifique.
  • Traiter et pulser dans les locaux un débit d’air neuf excessif par rapport à la présence effective des occupants (débit à définir : par exemple dépassant 50 m³/h/pers effectivement présente).

Elle devra vérifier également :

  • Le fonctionnement effectif des fonctions URE disponibles telles que free cooling ou free-chilling, récupérateur de chaleur sur l’air extrait ou sur condenseur, …
  • L’arrêt effectif d’équipements en fonction de la température extérieure ou du moment de la journée ou de la semaine (nuit, week-end, congés, …).

3. De signaler au gestionnaire toutes les mesures URE qu’il serait utile de réaliser

On ne peut reprocher à une société de maintenance qu’une vanne soit déficiente ou qu’un récupérateur soit manquant. Mais on peut lui reprocher de ne pas avoir signalé au gestionnaire les mesures qui lui permettraient de diminuer ses coûts d’exploitation.
Exemples : le placement d’un récupérateur sur l’air extrait, la mise en place d’un free-chilling, l’absence d’une régulation performante, l’intérêt de placer un circulateur à vitesse variable,… sont des mesures dont la société de maintenance peut apprécier la pertinence et la rentabilité.
Elle devrait avoir l’obligation de le signaler par écrit.

Contrôle de maintenance

Il est très utile de prévoir dès la rédaction du contrat d’entretien un système de contrôle d’entretien par le client, par son Responsable Énergie ou par son Ingénieur Conseils. Et donc d’en faciliter le travail ultérieur.

En général, les sociétés de maintenance préparent pour chaque chantier un planning d’entretien prévisionnel, ce planning ne donne que les dates prévues pour les différents entretiens et ne permet donc aucun contrôle de ce qui a été effectivement réalisé. Il est donc très utile de prévoir l’obligation d’afficher en chaufferie un planning mensuel ou trimestriel d’entretien vierge sur lequel la société de maintenance aura l’obligation de noter la date de chaque prestation contractuelle après qu’elle ait été effectuée.

Après une saison de chauffe complète, le planning doit donc être complètement rempli. Ce système permet de contrôler mois par mois l’état d’avancement de l’entretien. En plus de cela, les techniciens inscriront dans le carnet d’entretien conservé en chaufferie toutes les autres interventions non contractuelles, comme les dépannages, les visites supplémentaires, les modifications, etc.

Critères de qualité.

Il faut prévoir des critères de qualité énergétique à respecter. Par exemple, pour une grosse installation, on peut imaginer de placer un compteur d’énergie sur l’eau glacée et un compteur électrique sur le compresseur (coût de l’ordre de 5 000 €). Il sera alors possible d’imposer un COP moyen annuel minimum à la société de maintenance… en laissant celle-ci se débrouiller pour y arriver. Un remboursement de la différence peut être prévu comme pénalité en cas de non-respect.

Bien sûr, le contrôle d’entretien ne sert à rien non plus s’il n’y a pas de sanctions prévues en cas de manque d’entretien. Il est donc conseillé de prévoir dans le contrat des clauses du type :

  • Le paiement des factures trimestrielles pourra être bloqué jusqu’à la réalisation complète des prestations prévues.
  • Une pénalité de 125 € par brûleur et par contrôle sera due au cas où les deux contrôles annuels contractuels n’auraient pas été effectués à la fin de l’année et les attestations de réglage envoyées au Client.
  • Même type de pénalités pour l’oubli du nettoyage ou du remplacement des filtres, ou autres opérations ponctuelles importantes.

Il faut aussi éviter de mettre dans le contrat d’entretien des clauses qui vous obligent à perdre du temps et de l’argent en passant devant un tribunal pour le plus petit litige.

Prix du Contrat d’Entretien

Le bon fonctionnement économique des installations dépend beaucoup de l’entretien et des réglages des équipements. Or, ceux-ci ne seront réalisés correctement que si le prix du contrat d’entretien est suffisant. Il faut donc éviter de souscrire à une offre de contrat d’entretien dont le prix est anormalement trop bas.

Depuis de nombreuses années, les grosses sociétés de maintenance se font une concurrence féroce afin d’augmenter leur part de marché et d’aboutir à la faillite et à la reprise des plus faibles. Il en résulte souvent des offres de prix anormalement basses pour de gros chantiers.

Lorsque ces offres sont faites à perte, ce qui est parfois le cas, l’entreprise qui a obtenu le marché a plusieurs possibilités pour ne pas y perdre : le plus simple est de ne faire qu’une petite partie de l’entretien et des contrôles prévus, une autre solution est de remplacer par du neuf (avec 20 à 30 % de bénéfice) tous les équipements qui devraient être dépannés, ou remis en état.

Cas vécu.

Sur base d’un cahier des charges précis et identique pour tous les soumissionnaires, les offres étaient de : 22 150 €/an, 13 700 €/an et 5 828 €/an ! Heureusement, le Client (secteur privé) a éliminé l’offre la plus basse et a choisi celle de 13 700 €/an.

Personnel d’entretien

Le choix de la société d’entretien et du personnel de contrôle et de conduite est un problème très important, car pour une grosse installation, toutes les sociétés de maintenance ne se valent pas.

D’abord, il faut vérifier que les sociétés qui présentent une offre de contrat d’entretien ont bien la compétence nécessaire pour les installations en place, en particulier concernant les groupes frigorifiques, les régulations digitales ou les régulations informatisées avec télésurveillance. Il faut aussi vérifier si la société de maintenance possède bien un service de dépannage 24h sur 24h, y compris (et surtout) en juillet et août, à l’époque ou la climatisation est indispensable et où une panne ne peut pas attendre la fin des congés annuels du bâtiment.
Voici 2 cas vécus.

  • La société de maintenance qui propose l’entretien des installations de climatisation ne possède pas de technicien frigoriste. Elle sous-traite alors une fois par an un gros entretien du groupe frigo mais ne peut donc pas assurer correctement les autres prestations contractuelles de contrôle de ces équipements spécifiques.
  • Une société de maintenance qui n’a pas de frigoriste constate la panne complète d’un groupe frigo de 2 ans d’âge, elle diagnostique une destruction complète au niveau des clapets et propose le remplacement du groupe pour un montant de 12 400 € HTVA. Heureusement, le Client a eu recours à un Bureau d’Ingénieur Conseil et vérification faite, il n’y avait qu’un problème de fluide frigorigène et aucun dégât aux machines.

Gestion énergétique

 Pour accéder au cahier des charges d’exploitation énergétique des installations_Exploitation_HVAC.