Envisager le financement par un tiers investisseur

Principe du tiers investisseur

A priori, un tiers investisseur réalise le projet de rénovation à la place du gestionnaire et lui promet de se faire rembourser via les économies générées. Après 5 ans (par exemple), l’investissement est remboursé et les nouvelles économies sont au bénéfice du gestionnaire.
Voici les modalités décrites par un tiers – investisseur du marché :

  1. “Le tiers investisseur prend en charge la gestion technique, administrative et financière de toutes les phases d’un programme d’investissement.
  2. Le tiers investisseur n’exerce aucune activité de fourniture de matériels, d’équipements, de biens consommables ou de main d’œuvre, ces activités sont obligatoirement sous-traitées par le tiers investisseur aux entreprises existantes du secteur. Sur base d’un cahier de charges, le tiers investisseur lance auprès des sous-traitants des appels d’offres afin de faire jouer les règles de la concurrence.
  3. Dans un projet, le suivi des performances, la détermination des valeurs réalisées et, le cas échéant, l’identification des interventions correctrices relèvent de la responsabilité du tiers investisseur.
  4. Le financement intégral du programme d’investissement est pris en charge par le tiers investisseur. Ce financement comprend :
    • le coût des études et des services d’ingénierie nécessaires,
    • les factures de tous les entrepreneurs et sous-traitants travaillant sur le projet,
    • les frais relatifs au financement intercalaire,
    • les honoraires du tiers investisseur”.

Avantages

Ce système est attractif !

Ainsi, si votre bâtiment est particulièrement consommateur d’énergie (avec une chaudière sur laquelle on viendrait cuire un œuf tellement son isolation est mauvaise, par exemple !), mais que vous ne disposez pas d’argent pour rénover, un investisseur extérieur fait les travaux pour vous, se paye grâce aux économies réalisées et “vous rend” votre installation 5 ans plus tard.

Voici ce qu’annonce un tiers investisseur du marché :

  1. “Le remboursement du Coût Total de Réalisation du Projet (C.T.R.P.) augmenté des frais de financement s’effectue proportionnellement aux performances réalisées, avec la garantie d’un temps de remboursement maximum fixé. Ainsi, le Client cesse d’être débiteur des sommes correspondant aux performances réalisées dès le remboursement du programme et au plus tard à l’échéance de la durée maximale de remboursement prévue par contrat, même si le coût total du programme n’est pas intégralement remboursé.
  2. Le budget du programme d’investissement, hors intérêts intercalaires, est arrêté à un montant maximum garanti par le tiers investisseur. Tout dépassement de ce budget est intégralement supporté par le tiers investisseur.
  3. Le financement du programme d’investissement n’entraîne ni gage sur les équipements, ni aucune restriction quant au transfert de propriété de ceux-ci au Client. Le Client devient propriétaire des constructions, des installations ou des équipements au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’ouvrage en construction”.

Organisation pratique

Voici les modalités décrites par un tiers investisseur du marché :

  1. Le tiers investisseur assume le rôle de Maître de l’Ouvrage délégué, en ce compris la représentation et la défense des intérêts du Client dans les relations avec l’architecte et les entrepreneurs.
  2. La gestion des achats, y compris les comparatifs des fournisseurs, les discussions des prix et le paiement des fournisseurs, relève de la responsabilité du tiers investisseur.
  3. Les états d’avancement des travaux et l’évolution des frais engagés sont présentés régulièrement au Client.
  4. L’étude économique et financière du projet est réalisée par le tiers investisseur.
  5. Le montage financier et la mise à disposition des fonds. ce qui entraîne une grande vitesse de réaction et une souplesse dans l’approche des données.
  6. La transparence totale des coûts et le travail à livre ouvert. À tout moment, le Client connaît le détail des frais engagés.
  7. Le remboursement est liée à la performance et aux économies effectivement obtenues.
  8. La fin des paiements est acquise par le Client dès qu’une des limites suivantes est atteinte :
    • remboursement complet du Coût Total de Réalisation du Projet,
    • fin de la durée maximale de remboursement prévue par le contrat.

    Dans le deuxième cas, le solde éventuellement restant dû – si la performance était insuffisante – est à charge du tiers investisseur.

  9. La possibilité est offerte au Client de rembourser à tout moment l’investissement ou le solde restant dû sans indemnité de remploi; ceci permet au Client d’économiser des frais financiers s’il possède les fonds nécessaires.
  10. Le tiers investisseur offre à son Client les garanties d’un entrepreneur enregistré.

Inconvénients

Il n’y a pas de miracles !… Le tiers investisseur est une société qui doit vivre comme tout le monde et donc l’ensemble des services offerts doivent être remboursés, y compris les intérêts bancaires, y compris le risque lié à leurs engagements…

Tout le service de gestion proposé doit également être financé…

De plus, vu le prix actuel de l’énergie, l’idée que l’investissement va être remboursé sur quelques années d’économies d’énergie est difficile à vérifier dans la pratique… Aussi, le tiers investisseur propose un remboursement mensuel complémentaire. Prenons un exemple simple à euros constants :

L’investissement est de 375 000 € (intérêts inclus) et l’économie d’énergie prévue est de 50 000 €/an : un complément mensuel de l’ordre de 2000 €/mois sera demandé afin que tout soit remboursé en 5 ans (5 x 50 000  + 5 x 12 x 2000).

En pratique, le gestionnaire payera environ 6000 €/mois au tiers investisseur : 4000 € économisés sur l’énergie et 2000 € de “loyer”.

L’engagement du tiers investisseur porte sur l’évaluation du potentiel d’économie : il garantit que l’économie sera bien de 4000 €/mois, minimum. Sans quoi, il paye la différence.

Alors que se passe-t-il lorsque l’hiver est particulièrement froid ? L’économie d’énergie risque d’être réduite à peu de choses… Que rembourser ? Le tiers investisseur a prévu le coup et va estimer, par une règle de trois calculée sur base des degrés-jours du lieu ( = “du froid qu’il a fait”), ce qu’on aurait du consommer si on avait toujours l’ancienne installation ! Et il demandera de le payer sur base de la différence !

On le voit, il faut bien se mettre d’accord sur la manière d’évaluer les consommations (mesure de la consommation réelle et évaluation de la consommation ramenée à une année climatique moyenne). De même qu’il est utile de réfléchir à l’avance aux conséquences d’une modification des consommations prévisibles dans les prochaines années (augmentation du personnel, construction d’une annexe, achat d’équipements, …).
La phrase inscrite dans les “principes” du tiers investisseur prend à présent une autre signification :

“Dans un projet, le suivi des performances, la détermination des valeurs réalisées et, le cas échéant, l’identification des interventions correctrices, relèvent de la responsabilité du tiers investisseur”.

On comprend que pour le tiers investisseur la mission est délicate : il n’est pas gestionnaire du bâtiment et pourrait se voir injustement pénalisé si vous laissez vos fenêtres ouvertes…

Mais que l’arbre ne cache pas la forêt ! Si le contrat est clair et prévoit une évaluation précise et acceptée par chaque partie, chacun aura intérêt à réussir, ce qui est gage de réussite !

Un exemple

Nous avons suivi le cas d’un home pour enfants du Brabant Wallon où plusieurs bâtiments (répartis sur 7 ha) étaient alimentés par une boucle d’eau chaude enterrée. Selon nos estimations, 30 % de l’énergie étaient perdus par la longue boucle, mal isolée. De plus, des fuites étaient régulièrement réparées, à grands frais…

Le principe de la boucle était peu souple (besoins des bâtiments en chauffage très variables…). Et le coût de rénovation de la boucle semblait exorbitant. Le conseil d’administration aurait difficilement accepté un tel investissement…

Un tiers investisseur a dès lors proposé de construire 7 petites chaufferies (une par pavillon). L’investissement a été remboursé moitié par les économies (les 30 % se sont révélés exacts !), moitié par une indemnité mensuelle jugée acceptable par la direction. Celle-ci a par ailleurs apprécié que le tiers investisseur soit responsable du suivi technique du projet (réalisation du cahier des charges et suivi des travaux), comme garantie de bonne fin pour les deux partenaires !

Cinq ans plus tard, le home disposait d’une installation remise à neuf, et des économies énergétiques non négligeables. Sans compter la suppression de l’incertitude liée à une rupture éventuelle de la boucle en plein hiver… !